SCR गाइड

TOD क्या है: UP की ट्रांजिट ओरिएंटेड डेवलपमेंट नीति और लखनऊ मेट्रो

TOD यानी मेट्रो जैसे सार्वजनिक परिवहन के स्टेशनों और रूट के आसपास घना, मिश्रित और पैदल चलने लायक विकास। लखनऊ में LDA ने मेट्रो के दोनों ओर 500 मीटर का ‘मेट्रो इन्फ़्लुएंस ज़ोन’ मास्टर प्लान में तय किया है।

जानकारी जांची गई: 20 अक्टूबर 2026

ट्रांजिट ओरिएंटेड डेवलपमेंट (TOD) का मतलब है शहर को मेट्रो जैसे सार्वजनिक परिवहन के इर्द-गिर्द बसाना। स्टेशनों और रूट के पास ज़्यादा घनी आबादी, घर-दुकान-दफ़्तर का मिला-जुला उपयोग, और पैदल व साइकिल से पहुंचने लायक गलियां। लखनऊ में LDA ने मेट्रो कॉरिडोर के साथ TOD ज़ोन तय किया है, जिसमें मेट्रो लाइन के दोनों ओर 500 मीटर का "मेट्रो इन्फ़्लुएंस ज़ोन" है।¹

नीति कहां से आई

LDA के मुताबिक़ उसका TOD काम दो नीतियों पर टिका है:¹

केंद्र सरकार की राष्ट्रीय TOD नीति, 2017
उत्तर प्रदेश की TOD नीति, 2022

इन्हीं के आधार पर LDA ने लखनऊ मास्टर प्लान 2031 (कन्वर्जेंस) में मेट्रो कॉरिडोर के साथ TOD ज़ोन दर्ज किया।¹ इस कन्वर्जेंस मास्टर प्लान पर 2022 में लोगों से आपत्ति और सुझाव मांगे गए थे, और जनवरी 2023 में उनकी सुनवाई हुई।² मास्टर प्लान क्या होता है, यह मास्टर प्लान पेज पर समझें।

LDA के TOD के मक़सद

LDA ने अपनी वेबसाइट पर TOD के ये लक्ष्य लिखे हैं:¹

परिवहन केंद्रों के आसपास घना और मिश्रित उपयोग वाला विकास
स्टेशन से घर-दफ़्तर तक आख़िरी हिस्से की बेहतर कनेक्टिविटी
पैदल चलना, साइकिल और सार्वजनिक परिवहन को बढ़ावा
शहर का बेतरतीब फैलाव और निजी गाड़ियों पर निर्भरता कम करना

TOD ज़ोन में निर्माण के नियम

2025 के मॉडल भवन बायलॉज़ में TOD के लिए अलग हिस्सा है। उसकी मुख्य बातें:³

नियम	क्या है
बुनियादी FAR	हर उपयोग के लिए वही, जो सामान्य बायलॉज़ में है
अतिरिक्त FAR	परचेज़ेबल FAR के रूप में ख़रीदना होता है; TOD में अधिकतम FAR के लिए सिर्फ़ परचेज़ेबल FAR का शुल्क लगता है
ऊपरी सीमा	सामने की सड़क की चौड़ाई से तय; 45 मीटर या उससे चौड़ी सड़क पर कोई सीमा नहीं
मिश्रित उपयोग	मौजूदा उपयोग में कम से कम 33% FAR, दूसरे उपयोग में 67% तक

परचेज़ेबल FAR का शुल्क एक फ़ॉर्मूले से निकलता है, जिसमें ज़मीन का मौजूदा रेट यानी जिलाधिकारी का तय सर्किल रेट इस्तेमाल होता है।³ इसके लिए "परचेज़ेबल FAR फ़ीस नियमावली, 2024" अलग से है, जो India Code पर 28 फ़रवरी 2025 की तारीख़ के साथ दर्ज है।⁴ FAR और ग्राउंड कवरेज का मतलब इस पेज पर है।

लखनऊ मेट्रो: TOD किस रूट पर टिका है

कॉरिडोर	स्थिति	लंबाई और स्टेशन
नॉर्थ-साउथ (एयरपोर्ट से मुंशी पुलिया)	चालू	22.878 किमी, 21 स्टेशन⁵
ईस्ट-वेस्ट (फ़ेज़ 1B)	केंद्रीय कैबिनेट से 12 अगस्त 2025 को मंज़ूर	11.165 किमी, 12 स्टेशन (7 भूमिगत, 5 एलिवेटेड), लागत 5,801 करोड़ रुपये⁶

ईस्ट-वेस्ट कॉरिडोर पुराने लखनऊ के अमीनाबाद, यहियागंज, पांडेयगंज, चौक और KGMU जैसे इलाकों को जोड़ेगा।⁶ मेट्रो की पूरी स्थिति लखनऊ मेट्रो पेज और इंफ्रा ट्रैकर पर है।

SCR की समीक्षा बैठकों में लखनऊ के लिए नए मेट्रो कॉरिडोर की DPR बनाने की बात भी हुई है, पर वे अभी प्लानिंग के स्तर पर हैं।⁷ किसी प्रस्तावित रूट के पास TOD के नियम तभी लागू मानें, जब वह मास्टर प्लान या ज़ोनल प्लान में दर्ज हो।

आपके लिए इसका मतलब

मेट्रो के पास प्लॉट या मकान है: देखें कि वह 500 मीटर वाले ज़ोन में आता है या नहीं। LDA की "Know Your Land Use" सेवा और मास्टर प्लान मैप इसमें मदद करते हैं।⁸
ज़्यादा FAR का मतलब मुफ़्त निर्माण नहीं: अतिरिक्त FAR ख़रीदना पड़ता है, और उसका दाम सर्किल रेट से जुड़ा है। नक्शा पास कराने का तरीका यहां है।
दुकान या दफ़्तर खोलना: TOD ज़ोन में मिश्रित उपयोग की गुंजाइश है, पर 33% वाले नियम के साथ। ज़मीन के उपयोग की श्रेणियां लैंड यूज़ और ज़ोनिंग पेज पर समझें।
आने-जाने वाले: TOD का असली मक़सद यह है कि घर, काम और बाज़ार स्टेशन से पैदल दूरी पर हों।
सावधानी: "मेट्रो के पास, दाम बढ़ेंगे" जैसे दावों का कोई सरकारी आधार नहीं होता। फ़ैसला सिर्फ़ दर्ज नियमों और काग़ज़ों पर लें।

अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

लखनऊ में TOD ज़ोन कितना चौड़ा है?

LDA के मुताबिक़ लखनऊ मास्टर प्लान 2031 (कन्वर्जेंस) में मेट्रो कॉरिडोर के साथ TOD ज़ोन तय है, जिसमें मेट्रो लाइन के दोनों ओर 500 मीटर का मेट्रो इन्फ़्लुएंस ज़ोन शामिल है।

क्या TOD ज़ोन में ज़्यादा मंज़िलें बना सकते हैं?

TOD ज़ोन में बुनियादी FAR बायलॉज़ के हिसाब से ही रहता है। उससे ऊपर FAR ‘परचेज़ेबल FAR’ के रूप में ख़रीदना पड़ता है। कितना ख़रीद सकते हैं, यह सामने की सड़क की चौड़ाई से तय होता है; 45 मीटर या उससे चौड़ी सड़क पर कोई ऊपरी सीमा नहीं है।

परचेज़ेबल FAR का दाम कैसे तय होता है?

2025 के बायलॉज़ के फ़ॉर्मूले में ज़मीन का मौजूदा रेट लिया जाता है, जो जिलाधिकारी का तय सर्किल रेट है। उपयोग के हिसाब से अलग गुणांक लगता है। इसके लिए 2024 के अलग नियम भी हैं।

क्या TOD ज़ोन में घर का इस्तेमाल दुकान या दफ़्तर के लिए बदल सकते हैं?

बायलॉज़ के मुताबिक़ TOD ज़ोन में ज़मीन को मिश्रित उपयोग में बदला जा सकता है, बशर्ते कम से कम 33% FAR मौजूदा उपयोग में रहे और बाकी 67% तक दूसरे उपयोग में। बदलाव से पहले अपने विकास प्राधिकरण से नियम और ख़र्च लिखित में जान लें।

क्या मेट्रो के नए रूट के पास भी TOD लागू होगा?

मौजूदा TOD ज़ोन मास्टर प्लान में दर्ज मेट्रो कॉरिडोर पर आधारित है। ईस्ट-वेस्ट कॉरिडोर जैसे नए रूट के आसपास क्या लागू होगा, यह मास्टर प्लान या ज़ोनल प्लान में दर्ज होने पर ही पक्का मानें।