UP बिल्डिंग बायलॉज़ 2025: लागू होने का शासनादेश, संशोधन और मुख्य नियम

उत्तर प्रदेश के विकास प्राधिकरणों में अभी 2025 के भवन निर्माण बायलॉज़ लागू हैं। सरकारी नाम है उत्तर प्रदेश विकास प्राधिकरण भवन निर्माण एवं विकास उपविधियां एवं आदर्श ज़ोनिंग रेगुलेशन्स–2025। आवास एवं शहरी नियोजन विभाग ने इन्हें 4 जुलाई 2025 के शासनादेश से सभी विकास प्राधिकरणों और उ.प्र. आवास एवं विकास परिषद में लागू किया। इन्होंने 2008 के बायलॉज़ की जगह ली। प्रदेश कैबिनेट की मंज़ूरी की ख़बर 4 जुलाई 2025 को आई थी।⁶ 21 नवंबर 2025 को विभाग ने इनमें 19 बिंदुओं का संशोधन किया।¹ 2 नवंबर 2026 तक हमें 2026 का कोई नया बायलॉज़ या अंतिम संशोधन किसी सरकारी साइट पर नहीं मिला।

एक नज़र में

किस पर लागू, किसकी जगह ली

• दायरा: विकास प्राधिकरण का पूरा विकास क्षेत्र। लखनऊ में यह LDA का क्षेत्र है।² SCR के बाकी शहरों में वहां का विकास प्राधिकरण देखें।
• किसके साथ पढ़ें: बायलॉज़ मास्टर प्लान, ज़ोनल प्लान, रीजनल प्लान और दूसरे वैधानिक प्लान के साथ पढ़े जाते हैं। RERA और UP अपार्टमेंट कानून भी लागू रहते हैं।²
• पुराने आदेश: परिशिष्ट-1 में 20 पुराने शासनादेश पूरी तरह हटे हैं। इनमें 2008 के बायलॉज़ (14 नवंबर 2008) और 2009 के शमन बायलॉज़ (14 जनवरी 2010) शामिल हैं।²
• हिंदी या अंग्रेज़ी: दोनों संस्करणों में फ़र्क हो, तो अंग्रेज़ी संस्करण मान्य होगा।²
• सेक्टर नीतियां: वेयरहाउसिंग, IT, पर्यटन (होमस्टे सहित) जैसी नीतियों में FAR या ऊंचाई के ज़्यादा प्रावधान हों, तो वे मान्य रहेंगे।² नवंबर 2025 के संशोधन ने इस सूची में चार टाउनशिप नीतियां जोड़ीं।¹

LDA की वेबसाइट पर 2008 के बायलॉज़ (2011, 2016 और 2018 के संशोधनों सहित) भी अब तक रखे हैं।³ पुराने मंज़ूर नक्शों को समझने में ये काम आ सकते हैं।

छोटे प्लॉट और नक्शे की मंज़ूरी

बायलॉज़ इमारतों को जोखिम के हिसाब से बांटते हैं।²¹

नवंबर 2025 का अहम बदलाव: मूल पाठ में कम जोखिम की छूट "मंज़ूर लेआउट" के प्लॉट तक सीमित थी। संशोधन ने यह शर्त कम जोखिम से हटाकर मध्यम जोखिम वाली श्रेणी में रखी।¹ मेला क्षेत्र और अनधिकृत कॉलोनी के प्लॉट को छूट अब भी नहीं है। 100 वर्ग मीटर से बड़े प्लॉट को बांटकर भी यह छूट नहीं ली जा सकती।²

समय-सीमा: विभाग 30वें दिन तक NOC न दे, तो NOC मिली मानी जाती है। रिहायशी नक्शे पर 30 दिन में फ़ैसला न हो, तो वह शर्तों के साथ अपने आप स्वीकार माना जाता है। बिल्डिंग परमिट पांच साल तक मान्य है।² ऑनलाइन आवेदन का पूरा तरीका नक्शा पास पेज पर है।

FAR, ऊंचाई और सेटबैक (प्लॉटेड रिहायशी)

• तालिका पैरा 3.2.2.1 और 3.2.4.1 से है। प्लॉटेड रिहायशी में FAR प्लॉट के आकार से तय होता है, सड़क की चौड़ाई से नहीं। बेस FAR से ऊपर का हिस्सा अध्याय 9 के तहत फ़ीस देकर ख़रीदना होता है।² 21 नवंबर 2025 के संशोधन ने यह तालिका नहीं बदली।¹
• हिसाब सीढ़ीदार होता है। बायलॉज़ का उदाहरण: 280 वर्ग मीटर के प्लॉट पर 150 वर्ग मीटर × 2.0 और 130 वर्ग मीटर × 1.8, यानी कुल 534 वर्ग मीटर।² अपने प्लॉट का सही आंकड़ा प्राधिकरण से पक्का करें।
• ग्राउंड कवरेज का अलग प्रतिशत नहीं है। सेटबैक छोड़कर जितनी जगह बचे, उतना कवरेज मिल सकता है।²
• 300 वर्ग मीटर से छोटे प्लॉट पर स्टिल्ट के साथ तीन मंज़िल (15 मीटर तक), इससे बड़े पर स्टिल्ट के साथ चार मंज़िल (17.5 मीटर तक)।²
• ग्रुप हाउसिंग के लिए न्यूनतम प्लॉट बसे हुए इलाके में 1,000 और नए इलाके में 1,500 वर्ग मीटर है।²
• संकरी गली वाले छोटे प्लॉट: संशोधन के बाद बसे हुए इलाके में 4 मीटर से कम चौड़ी सड़क हो, तो प्लॉट का अगला हिस्सा सड़क की सेंटर लाइन से 2 मीटर दूर होने पर परमिट मिल सकता है।¹

हिसाब समझने के लिए FAR और ग्राउंड कवरेज पेज देखें। प्लॉट का नाप वर्ग फ़ुट में हो, तो एरिया कन्वर्टर से वर्ग मीटर निकालें।

मिश्रित उपयोग

10 लाख से ज़्यादा आबादी (जनगणना 2011) वाले शहरों में 24 मीटर या ज़्यादा चौड़ी सड़क पर, और छोटे शहरों में 18 मीटर या ज़्यादा चौड़ी सड़क पर मिश्रित उपयोग हो सकता है। मास्टर प्लान के मिश्रित ज़ोन, मंज़ूर लेआउट के मिश्रित प्लॉट और TOD ज़ोन भी इसमें आते हैं।² लखनऊ का भू-उपयोग लखनऊ मास्टर प्लान 2031 पेज पर है।

शमन (कंपाउंडिंग): क्या हो सकता है, क्या नहीं

अध्याय 16 ने 2009 के शमन बायलॉज़ की जगह ली है।² 15 मीटर तक की इमारतों के लिए कुछ सीमाएं:

• आगे के सेटबैक का 25%, अधिकतम 1 मीटर
• 500 वर्ग मीटर तक के रिहायशी प्लॉट में पीछे का सेटबैक, अगर रोशनी और हवा का इंतज़ाम हो
• अनुमन्य FAR का अधिकतम 10% अतिरिक्त निर्माण
• मंज़िलें बढ़ाए बिना अनुमन्य ऊंचाई से अधिकतम 10% ज़्यादा

शमन नहीं होगा अगर निर्माण सड़क, पार्क या हरित पट्टी जैसी सार्वजनिक ज़मीन पर हो। मास्टर प्लान, ज़ोनल प्लान, लेआउट या लीज़ के भू-उपयोग के ख़िलाफ़ बना निर्माण भी इसमें आता है। अवैध कॉलोनी, सरकारी या विवादित ज़मीन, तालाब-नदी-नाले की ज़मीन और ज़रूरी पार्किंग न बन सकने वाले मामले भी शमन से बाहर हैं।² संशोधन ने यह भी जोड़ा कि शमन से इमारत की श्रेणी तभी बदलेगी जब ज़ोनिंग उसकी अनुमति दे।¹

2026 में क्या हुआ

• 2 नवंबर 2026 तक LDA और आवास बंधु के बायलॉज़ पेज पर 2026 का कोई नया बायलॉज़ या बायलॉज़ संशोधन दर्ज नहीं है। LDA के पेज पर 2026 का सिर्फ़ एक दस्तावेज़ है: भू-उपयोग परिवर्तन शुल्क नियमावली का तीसरा संशोधन (22 सितंबर 2026), जो बायलॉज़ नहीं, शुल्क के नियम हैं।³⁴
• अगस्त 2026 में ख़बर आई कि आवास विभाग ने हरित पट्टी में ट्रांसफ़ॉर्मर, STP जैसी जनसुविधाओं और औद्योगिक भू-उपयोग में 50 बेड से बड़े अस्पताल की अनुमति के संशोधन प्रस्तावित किए हैं। आपत्तियों की जांच के लिए LDA उपाध्यक्ष की अध्यक्षता में समिति बनी।⁵ इसकी अंतिम अधिसूचना हमें नहीं मिली। आएगी तो हम यह पेज अपडेट करेंगे।

आपके लिए इसका मतलब

• छोटा प्लॉट: 100 वर्ग मीटर तक के घर के लिए ऑनलाइन पंजीकरण न छोड़ें। यही आपका सबूत है।
• घर बनाने वाले: अधिकतम FAR पाने के लिए ख़रीदने योग्य FAR की फ़ीस लग सकती है। बजट में इसे जोड़ें।
• कॉलोनी का प्लॉट: अनधिकृत कॉलोनी में न छूट मिलती है, न शमन।
• पुराना निर्माण: शमन की सीमा से बाहर का निर्माण हटाना पड़ सकता है। आवेदन से पहले LDA से स्थिति पूछें।

यह पेज सिर्फ़ जानकारी के लिए है। किसी ख़ास प्लॉट या नोटिस के मामले में अपने विकास प्राधिकरण, लाइसेंसशुदा आर्किटेक्ट या वकील से सलाह लें।